相続税を最大80%減額！「小規模宅地等の特例」の適用条件と節税のポイントを徹底解説

2025年8月11日

相続が発生した際、多くの方が直面するのが相続税の問題です。特に、ご自宅や事業用として利用されていた土地は、相続財産の中でも大きな割合を占めることが多く、相続税の負担を重くする要因となります。しかし、「小規模宅地等の特例」という制度を適切に活用することで、その土地の評価額を最大で80%も減額し、相続税を大幅に節税することが可能です。

この特例を知っているか知らないかで、相続税の納税額が数百万円、場合によっては数千万円も変わることもある、非常にインパクトの大きい制度です。ご自身のケースで特例が適用できるのか、どのような要件があるのか、この記事で詳しく解説します。

1.「小規模宅地等の特例」とは？目的と対象となる土地の種類

小規模宅地等の特例とは、相続や遺贈によって取得した財産のうち、被相続人（故人）または被相続人と生計を一にしていた親族が、相続開始直前に事業用や居住用として使用していた土地に対して、納税者が選択することで、一定の減額率で限度面積まで相続税の課税価格から減額できる制度です。この特例の主な目的は、国民生活の安定と事業の継続支援にあります。もし特例がなければ、相続税の支払いのために自宅や事業用地を売却せざるを得なくなり、生活や事業に大きな影響が出る可能性があるため、これを防ぐために導入されました。

特例の対象となる宅地は、以下の4つのタイプに分けられ、それぞれ限度面積や減額割合が異なります。

1-1. 特定居住用宅地等（ご自宅の土地）

被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の居住用に使われていた土地です。
限度面積は330㎡まで、減額割合は80%です。
最も一般的に利用される特例で、配偶者や同居の子どもなどが故人の自宅を相続する際に適用されることが多いです。

1-2. 特定事業用宅地等（工場・お店がある土地）

被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の事業用に使われていた土地です。
限度面積は400㎡まで、減額割合は80%です。
例えば、故人が個人事業として経営していた店舗や工場の土地などが該当します。

1-3. 特定同族会社事業用宅地等（同族会社が事業を行う土地）

被相続人が相続開始直前に特定同族会社に賃貸していた土地で、不動産貸付業を除く事業に使用されていたものです。
限度面積は400㎡まで、減額割合は80%です。
故人が自身の会社に土地を貸して事業を営んでいたケースなどがこれにあたります。

1-4. 貸付事業用宅地等（賃貸住宅・駐車場など貸付に使われていた土地）

被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の貸付事業用に使われていた土地です。
限度面積は200㎡まで、減額割合は50%です。
賃貸マンションの土地や、アスファルト舗装などの構築物がある駐車場などが該当します。

2.特例の適用を受けるための要件：誰が、どのように取得するか

特例を適用するためには、共通の要件と、上記の宅地タイプごとの固有要件を満たす必要があります。特に重要なのが「取得者要件」と「継続要件」です。

2-1. 親族が相続または遺贈によって取得した宅地であること

贈与で取得した宅地は対象外です。
特例の適用対象者は親族に限定されています。親族には六親等内の血族、配偶者、および三親等内の姻族が含まれます。

2-2. 相続開始直前の利用状況が事業用または居住用であること

宅地は、建物や構築物の敷地として使用されている必要があります。
例えば、構築物のない青空駐車場は特例の対象外です。
販売目的で保有している分譲マンションの土地など、棚卸資産に該当する土地には適用されません。
「事業の用」とは、所得税における事業所得だけでなく、不動産所得や雑所得をもたらす活動（例：マンション経営、小規模な貸付業務）も含まれます。

2-3. 取得者ごとの要件（特定居住用宅地等で特に重要）

特定居住用宅地等については、取得する親族によって要件が変わります。

配偶者: 無条件で特例が適用されます。配偶者は故人と共に財産を築いてきたため、相続税で自宅を失わないよう配慮されています。
同居親族: 被相続人と同居していた親族が故人の自宅を相続する場合、相続開始後も申告期限（10ヶ月）まで継続してその家に住み続け、かつその土地を所有していると特例が利用できます。同居期間に関する要件はありませんが、実態が重要です。
別居親族（家なき子特例）: 故人に配偶者や同居していた親族がいない場合に、離れて生活していた親族も、以下のすべての要件を満たすと特例を受けられます。

被相続人に配偶者がいない。
相続開始直前に故人が居住していた家屋に住んでいた相続人がいない。
相続開始前3年以内に、取得者、その配偶者、または3親等内の親族、特定の関係法人が所有する家屋に居住していない。
相続開始時に取得者が居住している家屋を、過去に所有したことがない。
宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで所有している。この特例は、3年以上賃貸住宅で生活していた親族に限られます。

2-4. 継続要件（特定居住用宅地等の配偶者と家なき子以外）

相続や遺贈で土地を受け取った親族が、相続税の申告期限までその土地を保有し、故人が生前に使用していた同じ目的で使い続けることが条件です。

貸付事業用宅地等であれば、相続税申告期限まで故人の貸付事業を承継し、宅地を保有し続ける必要があります。
申告期限を過ぎれば、特例を受けた宅地を売却したり、事業をやめたりしても問題ありません。
配偶者が故人の居住用土地を受け継ぐ場合や、「家なき子」が居住用土地を受け継ぐ場合は、居住継続要件が不要なケースがあります。

2-5.取得要件

相続税の申告期限までに遺産分割協議が成立し、宅地の取得者が決定している必要があります。もし期限までに分割が間に合わない場合でも、「申告期限後3年以内の分割見込書」を税務署に提出することで、期限を延長できます。ただし、この場合、いったん多額の相続税を納めることになり、分割後に過払い分の還付請求手続きが必要になるため、手間がかかります。

2-6. 申告要件

特例を適用するためには、相続税申告書にその旨を記載し、小規模宅地等に係る計算の明細書・添付書類を添付する必要があります。特例を適用することで相続税が0円になる場合でも、申告は必須です。

2-7.「同居」の判断とその他注意すべきケース

「同居」の定義は税法上明確ではありませんが、実態ベースで判断されます。税務調査では、住民票だけでなく、水道光熱費の状況、郵便物の送付先、近所への聞き込みなど、詳細な実態が確認されることがあります。

単身赴任中の親族:相続人が家族を残して単身赴任している場合、生活の基盤が故人の家にあると見なされ、「同居」として認められることがあります。
被相続人が老人ホームに入居中に死亡した場合:故人が要介護または要支援の認定を受けており、老人ホームなどに入居していた場合でも、自宅を貸し出したりせず、同居していた相続人が自宅に住み続けていれば、特例の対象となることがあります。
二世帯住宅
- 区分登記されていない二世帯住宅（構造上区分されていても）であれば、敷地全体が特例の対象となります。
- 区分登記されている二世帯住宅の場合、同居親族であっても、故人が所有していた部分にのみ特例が適用される可能性があります。
マンション: 分譲マンションの場合、故人が居住していた1室に相当するマンションの敷地部分が特例の対象になります。
配偶者居住権: 配偶者居住権自体は特例対象外ですが、その権利に基づく敷地利用権や、配偶者居住権が設定された敷地所有権は、要件を満たせば特例を適用できます。

2-8.複数の種類の宅地がある場合の特例併用

故人が複数の種類の宅地（例えば自宅と事業用土地）を所有していた場合、特例の併用が可能です。

特定居住用宅地等と特定事業用宅地等（または特定同族会社事業用宅地等）の併用: 特定居住用宅地等の限度面積330㎡と特定事業用宅地等の限度面積400㎡を合わせて、合計730㎡まで特例を適用できることがあります。
貸付事業用宅地等を含む場合: 貸付事業用宅地等を含む場合は、限度面積に制限がかかり、特定の計算式に基づいて適用可能な面積が決まります。

3.相続の相談は「税理士法人とおやま」まで

この特例を最大限に活用するには、専門的な知識が不可欠です。もし判断を誤ると、「もっと節税できたはずなのに…」と後で悔やむことになりかねません。

複雑な適用要件：「同居」していたかどうか、事業に使っていたかなど、生活の実態に基づいて判断される要件は非常に細かく、専門的な解釈が求められます。
有利な選択が難しい：相続する宅地が複数ある場合、どの宅地に特例を適用すれば最も税負担を抑えられるのか、シミュレーションと的確な判断が必要です。
後からの変更は原則不可：この特例は、原則として相続税の申告で一度選択したものを後から変更することはできません。最初の申告が非常に重要になります。

適切な申告を行わないと、後の税務調査で思わぬ追徴課税が発生する可能性もあります。相続税の負担を少しでも軽くし、安心して相続手続きを進めるためには、相続に詳しい税理士への相談を強くお勧めします。

相続に関するお悩みは、税金のことだけにとどまらず、多岐にわたります。「何から手をつけていいか分からない」「特例が使えるのか知りたい」そんな時は、一人で抱え込まずに専門家にご相談ください。

税理士法人おやまは、相続税申告の豊富な実績を持つ、「相続に強い」税理士法人です。お客様一人ひとりの状況に合わせた最適なサポートを提供いたします。

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長年の経験と数多くの申告実績で、複雑な相続案件にも的確に対応します。お客様の状況を丁寧に分析し、最善の道筋をご提案します。

丁寧なヒアリング

専門用語を多用せず、分かりやすい言葉で丁寧にご説明します。お客様の疑問や不安に親身に寄り添い、安心してご相談いただける環境を大切にしています。

最適な節税対策

もちろん、小規模宅地等の特例を最大限に活用するためのサポートもお任せください。その他、各種特例の適用を検討し、ご家族にとって最も有利な節税対策を実現します。

初回相談は無料

「そもそも相続税申告が必要なの？」「特例が使える可能性はある？」といった初期段階のご相談も大歓迎です。まずはお気軽にお問い合わせください。

「小規模宅地等の特例」の適用判断や、相続税申告の準備でお困りの際は、ぜひ一度、税理士法人おやまにご相談ください。