【改正対応】空き家特例（最大3,000万円の控除）を徹底解説！

「親から実家を相続したけれど、誰も住む予定がない…」
「空き家を売却したいけど、税金がどれくらいかかるか心配…」

このようなお悩みをお持ちではないでしょうか。

放置された空き家は、管理の手間やコストがかかるだけでなく、特定空き家に指定されるリスクもあります。しかし、いざ売却しようとすると、売却益にかかる「譲渡所得税」が大きな負担となることがあります。

そんな時にぜひ知っていただきたいのが、「空き家特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例）」です。

この制度をうまく活用すれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、税金の負担を大幅に軽減できる可能性があります。この記事では、空き家特例の対象となるための要件、注意すべき改正点、具体的な手続きまで、分かりやすく徹底解説します。

空き家特例とは、一言でいうと「相続した空き家を売却した際の税金を安くできる制度」です。

家や土地などを売却して得た利益を「譲渡所得」と呼び、この譲渡所得に対して所得税や住民税がかかります。空き家特例は、この譲渡所得の金額から最大3,000万円を差し引くことができる、というものです。

【よくある間違い】税金が3,000万円安くなるわけではない！
ここで注意したいのが、「税金そのものが3,000万円安くなる」わけではないという点です。

A. 　× 税金が3,000万円安くなる
B. 　〇 税金を計算する元となる利益（譲渡所得）から最大3,000万円を引ける

あくまで課税対象となる金額を減額する制度である、ということを押さえておきましょう。

2.空き家特例が適用される住宅の要件

空き家特例は、誰でも無条件に使えるわけではありません。以下の要件をすべて満たす必要があります。ご自身の状況と照らし合わせながら、チェックしてみましょう。

被相続人が居住していたこと: 相続開始の直前まで、被相続人が実際にその住宅に住んでいたことが必要です。（※１）他の人に貸し付けていたり、事業として使っている場合には適用できません。

（※１）老人ホームに入所していたなど一定の事由により、被相続人が住むことが出来なかった場合であっても、一定の要件を満たすことで、被相続人が居住していたとして適用が出来る場合もあります。

建築時期: 昭和56年5月31日以前に建築された建物が対象となります。

売却期間: 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

例えば、令和５年に相続が発生した場合、令和５年を1年目として、令和６年、令和７年、令和８年の3年間が売却の対象期間となります。つまり、令和８年12月31日までに売却を完了させる必要があります。

耐震基準: 耐震基準を満たしているか、または取り壊している必要があります。耐震基準の要件については、譲渡日の属する年の翌年2月15日までに、譲受側（購入者）が耐震改修工事や取壊しを行った場合も含まれます。

売却代金：1億円以下であること。譲渡代金は売買契約書の金額だけでなく、固定資産税精算額、譲渡協力金なども含まれます。

買主：第三者である必要があります。妻や子供、同族会社に対して売った場合には、適用できません。

区分所有建物でないこと：マンションの一室や、二世帯住宅の各戸がそれぞれ独立した所有物として登記されている場合は適用できません。

【チェックリスト】

カテゴリ	要件	チェック
誰が（相続人）	相続または遺贈によって家屋や敷地を取得した個人であること。	□
どんな家を（対象家屋）	①被相続人が一人で居住していたこと （※老人ホーム等に入所していた場合も、一定の要件を満たせば対象となる場合があります。）	□
	②昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。（旧耐震基準の建物）	□
	③区分所有建物（マンションなど）でないこと。	□
どうやって売るか（譲渡の要件）	④耐震基準を満たすようにリフォームして売る、または家屋を取り壊して更地で売ること。	□
	⑤売却代金が1億円以下であること。 （固定資産税の精算金なども含みます。）	□
	⑥親子や夫婦、同族会社など特殊な関係の相手への売却でないこと。	□
いつまでに売るか（期間の要件）	⑦相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること。	□

カテゴリ	要件
誰が（相続人）	相続または遺贈によって家屋や敷地を取得した個人であること。
どんな家を（対象家屋）	①被相続人が一人で居住していたこと （※老人ホーム等に入所していた場合も、一定の要件を満たせば対象となる場合があります。）
	②昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。（旧耐震基準の建物）
	③区分所有建物（マンションなど）でないこと。
どうやって売るか（譲渡の要件）	④耐震基準を満たすようにリフォームして売る、または家屋を取り壊して更地で売ること。
	⑤売却代金が1億円以下であること。 （固定資産税の精算金なども含みます。）
	⑥親子や夫婦、同族会社など特殊な関係の相手への売却でないこと。
いつまでに売るか（期間の要件）	⑦相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること。

※補足：老人ホームに入所していた場合
相続開始の直前に被相続人が老人ホームなどに入所していた場合でも、以下の要件を満たせば特例の対象となる可能性があります。

• 被相続人が要介護認定や要支援認定を受けていたこと。
• 入所以降、その家屋を他人に貸したり、事業で使ったりしていないこと。

3.令和6年の改正点に注意！3人以上で相続すると控除額が減額

令和6年1月1日以降に行う譲渡で、被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は、控除額が2,000万円に減額されます。

例えば、兄弟3人で実家を相続し、売却して利益を分ける場合、各々が受けられる控除額は最大2,000万円となります。2人以下の相続であれば、引き続き最大3,000万円の控除が可能です。

4.税金はいくら安くなる？シミュレーションで確認

では、実際にどれくらい税金が変わるのでしょうか。簡単な例で見てみましょう。

【例】相続した実家を売却し、4,000万円の譲渡所得が出た場合
（※税率は簡略化のため、長期譲渡所得の20%と仮定します）

特例を使わない場合
譲渡所得：4,000万円
税額：4,000万円 × 20% = 800万円

空き家特例（3,000万円控除）を使った場合
課税譲渡所得：4,000万円 – 3,000万円 = 1,000万円
税額：1,000万円 × 20% = 200万円

このケースでは、特例を使うことで税額を600万円も軽減できる計算になります。

5.空き家特例の手続きと必要な書類

空き家特例を受けるためには、売却した翌年に確定申告が必要です。その際に、以下の書類を準備して税務署に提出します。

被相続人居住用家屋等確認書
被相続人居住用家屋又はその敷地等の売買契約書の写しその他の書類
被相続人居住用家屋の耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評書
登記事項証明書

流れとしては以下の通りとなります。

STEP1：市区町村役場で「被相続人居住用家屋等確認書」を取得

これが最も重要な書類です。家屋の所在地を管轄する市区町村の役所（建築指導課など）に申請して発行してもらいます。申請から発行まで1週間～数週間かかる場合があるため、早めに準備を始めましょう。

STEP2：その他の必要書類を揃える

• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
• 売買契約書の写し など
• （耐震リフォームした場合）耐震基準適合証明書 または 建設住宅性能評価書の写し
• （更地にした場合）取り壊し前後の写真、閉鎖事項証明書 など
• 法務局で取得する登記事項証明書

6.税理士法人とおやまにご相談ください

空き家特例は、税負担を大きく軽減できる非常に有効な制度です。しかし、ここまで見てきたように、適用要件が細かく定められており、手続きも複雑です。

• 「自分のケースは、そもそも要件を満たしているのだろうか？」
• 「老人ホームに入っていた場合の条件がよく分からない」
• 「他の特例（取得費加算など）とどちらが得なのか知りたい」
• 「必要書類の集め方が不安」

一つでも当てはまる方は、ご自身で判断せずに税金のプロである税理士に相談することをおすすめします。

税理士法人とおやまでは、空き家特例に関する豊富な知識と経験に基づき、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適なアドバイスと、スムーズな手続きのサポートを行っております。初回のご相談は無料ですので、どうぞお気軽にお問い合わせください。