親や配偶者などの家族の相続が発生すると被相続人が所有するあらゆる財産を民法で定められた法定相続人が相続することになります。
ケースによっては祖父の不動産を父が相続し、父の兄弟などと不動産を共有しており、持分を持っている不動産を相続することもあるでしょう。2人以上の複数の人の名義が入っている不動産などの遺産を相続する場合、どのような点に気を付ければよいのでしょうか。
当記事で共有不動産を相続した際の対処法や注意点について具体的に解説していきます。

まず、共有の不動産の相続税評価方法について解説します。相続税の申告が必要な場合は、不動産の評価を行う必要があります。不動産の評価は共有となっている場合でも基本的な考え方は同じです。土地は路線価×面積、建物については固定資産税評価額で計算を行います。

土地・建物の評価を行ったあと、被相続人が保有していた名義の持分の割合に応じて計算を行います。
例えば、1億円の評価の不動産の5分の1を保有しているケースでは2,000万円の評価となります。

ただし、預貯金などを含めた相続発生時点の被相続人の課税の対象となる財産の合計が基礎控除以下の場合は、相続税の申告は不要です。相続が発生した場合は財産の詳細を確認し、相続税の申告が必要かどうかチェックしましょう。不動産が多い場合は手間がかかりますので、早めに調査を開始する必要があります。

共有不動産を相続財産として相続人で遺産分割の話し合いをする際も基本的には共有となっていない不動産を相続する場合と同じです。相続財産は相続人全員で誰が何を取得するかを協議し、合意のもと各財産の名義変更を行います。

そのため、共有不動産を一人で遺産相続することもできますし、被相続人が保有していた持分をさらに分割して共有で相続することも可能です。誰かが多く相続する場合、揉めることも多く、弁護士を交えて話し合いが必要となるケースもあります。

一旦、法定相続分で平等に相続することで、それぞれが相続する財産を確保することが可能です。しかし、子が複数いる場合は更に共有者が増えることになり、権利関係が複雑になるため後でトラブルになる可能性もあるというデメリットもあります。相続が発生すると一般的に所有権を持つ人数が増える可能性があるため、円満に解決するために早期に検討する必要があります。

共有不動産を相続した場合、どのような対処方法があるのでしょうか。次に具体的な対処方法を確認しておきましょう。

①持ち分を売却する
不動産の持分を売却し、名義を変えることで他人に登記をすることもできます。登記が変われば、不動産の管理や固定資産税を納税する義務もありません。

ただし、実質的には持分となっている不動産は利用価値が低く、売却することが難しいケースが多いでしょう。そのため、実際に売買される額よりも著しく低い金額で売らざるを得ないことが多いです。合意することができれば換価することはできますが、スムーズに進むことは多くはありません。

②共有者全員で売却をする
共有している人全員で同意できるのであれば、共有している人全員で合意して不動産全体を、不動産仲介業者に購入希望者を紹介してもらい、処分することも可能です。

ただし、当然自分だけでなく、所有者全員が売却したいと考え、売買の金額についても合意しないと売却することはできません。所有者の考えが異なる場合や数が多い場合や関係が良くないケースでは、意見がまとまらず実質的に売却が難しい状況となる場合や時間がかかるケースも多くあります。

③持分を買い取る
持分は買主と売主が合意することができればお金を出して売買することができます。そのため、持分は買主と売主が合意することができれば共有となっている不動産を購入することで、自分の単独名義の不動産とすることができます。自分の単独名義とすることで、自分の判断で売却や収益物件や家を建てるなど、宅地の有効活用などの判断を行うことができるというメリットがあります。

しかし、東京や大阪などのアクセスがよく利用価値の高い不動産の場合、価格も高く、購入するために多額の資金が必要となります。また、持分を持っている人が売却してくれるとは限りません。

④持分を共有者に売却する
持分は買主と売主が合意することができれば金銭を払い、売買することができますので、持分を共有者に売却することができます。ただし、当然共有者に買い取る意思と資金を用意できないと売却することができません。

また、通常は相場よりも低い金額で売却することになるでしょう。

⑤相続放棄をする

相続放棄をすることで、共有の不動産を相続することはありませんので、共有不動産としての問題は解決することができます。しかし、放棄をすることで、他の財産も相続することができません。

実際には自宅や預貯金などをすべて相続することは難しく、選択できないことが多いでしょう。

 

相続税の制度は非常に複雑で、相続に関する実務の経験や知識が無い人が相続税の申告書の作成や遺産の分割について考え、書類を作成することは非常に困難です。相続は人生で何度も経験することがありませんし、頻繁に税制改正もありますので、最新の情報を得ておく必要がありますが簡単なことではありません。

また、家族が亡くなった後は金融機関や不動産の登記など他の手続きで忙しい状態の中で相続税の税務署への申告期限は被相続人が死亡した翌日から10ヶ月と非常に短く時間がありません。そのため、自分で申告をすることが難しいと判断した際は、税理士等の専門家に依頼することをおすすめします。

税金のプロである税理士に依頼することで期限内に正確に申告が完了するだけでなく、特例などをうまく活用することで相続税の負担が軽くなる時もあります。税務調査で指摘を受けた場合も税理士に依頼しておけば、安心して対応することができるでしょう。費用はかかりますが、自分で難しい場合は相続税や贈与税に強く実績のある税理士に早めに相談し、サポートを受けるようにしましょう。

できれば、生前に財産の評価額を確認しておき、財産を一覧にまとめて、相続が発生したあとのシミュレーションを行っておくとよいでしょう。場合によっては遺言書を作成することでトラブルを避けることができるかもしれません。相続が発生する前に検討しておくことで、問題を事前に察知したり、生前贈与や生命保険の非課税枠（法定相続人×500万円）を活用するなどの節税対策を打ったりすることができます。遺言の書き方が分からない場合も税理士や司法書士に相談してみるとよいでしょう。

多くの税理士事務所が無料で初回の相談に対応しています。まずは電話やメールでお気軽に税理士に相談し、報酬も確認してみるとよいでしょう。